观察 | 杭州再添4万+宅地 风险与热情同涨

2016年末，杭州的新房和土地市场形成了强烈反差，一边是新开楼盘频出惊喜价，一边是地价不断刷新上限。

2016年12月26日，杭州土地市场收官战在一片惊叹声中落下帷幕，“创纪录”贯穿全年：

一、景芳三堡、彭埠刷新板块地价纪录。全年来看，主城区11个板块重树地价标杆，其中三墩北、申花、艮北新城等板块更是在一年内多次刷新最高楼面价。

除了主城区外，今日余杭赛陶地块作为闽系金辉入杭首站，成交楼面价也达8809元/平米，刷新板块地价，同时溢价险破120%大关。(当土地竞价溢价率超过120%(含)时，需在一个月内全额付清土地款，且该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售）

二、杭州4万+地价俱乐部再添成员。继开年绿城45368元/平米夺下潮鸣，成就杭州宅地楼面价新高后，收官战中杭州再添一宗4万+高价地。景芳三堡地块由金隅&中铁以43288元/平米竞得。

三、主城区单日揽金223.4亿元，创历史新高。其中，金隅&中铁景芳三堡地块总成交额72.91亿元，为杭州土地出让史上第二高，仅次于信达奥体地块。

四、主城区全年卖地额996.2亿元，楼面均价20553元/平米，其中宅地成交823.1亿元，楼面均价高达23919元/平米，四项数据均创历史新高。

文/浙江在线·住在杭州网

浙报传媒地产研究院

记者  魏盼

12月26日杭州土地成交列表（不含富阳）

地价继续对标房价

“开发商对杭州这个城市的预期和拿地的热情，几乎没有受到调控政策的影响。但今天，多块土地，面粉价格已经逼近甚至超过面包的价格。”浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为，“按照现在的价格体系，这些地块无法盈利，甚至无法保本。多数拿地开发商的理念是以时间换空间，赌市场未来。”

景芳三堡地块经31轮报价，由金隅&中铁以72.91亿元竞得，折合楼面价43288元/平米。该板块内此前的最高地价为23268元/平米的融创·涌清府，一年内涨幅达86%。而周边在售的新盘保利·中央公馆12月份成交均价不到43000元/平米，绿城·留香园12月成交均价在47252元/平米左右。

彭埠地块经32轮竞价，由世茂以66.42亿元竞得，折合楼面价36461元/平米。板块内此前最高地价为14711元/平米的淮矿·东元府，涨幅高达147.8%。而地块东侧在售的滨江德信·东方星城12月份均价仅为34000元/平米左右。

艮北核心区西地块得主仍是越秀&江干区城建，25787元/平米的地价与上个月成交的核心区东地块相当。

可以确认的是，这三宗地块地价继续对标房价，土地市场惯性仍未减退。根据早前中央经济工作会议释放的态度，“不能容忍房价继续暴涨，也不能容忍房价暴跌。”因此，这些高价地如何消化，也将成为摆在房企面前的一道难题。

本场唯一的例外，是绿城留下宅地。仅3轮竞价，绿城以总价117350万元竞得留下宅地，折合楼面价26106元/平米，溢价率仅0.26%。

除此之外，萧山科技城三宗地块也接近底价成交，由传化集团38.5亿元包揽。

12月26日出让会全场（摄影：魏盼）

地价新高版图再扩

主城区四宗涉宅用地一经亮相就引来众多开发商关注。

根据浙报传媒地产研究院了解到的情况，这四宗地块除了留下低密度宅地以外，均有10家以上房企报名参与，其中最多的彭埠宅地报名数量已逾20家。

如果分析板块的出地量，就能发现，这三个板块均 “久未出地”，其中间隔时间最短的景芳三堡板块也已11个月未曾有宅地推出。就地块指标来看，景芳三堡、彭埠以及艮北地块，均为大体量、高总价地块。

一般来说，主城优质板块的大体量宅地，符合全国性大型房企在杭州打造标杆的需求，同时在后期销售方面也更抗周期。但这三宗地块总价较高，对于房企的资金层面也是较大的考验。实际上，高总价已将部分小开发商拒之门外。

在此情况下，报名单位仍超出预期，可见房企对于主城区稀缺优质宅地的持续看好。出让现场，大家、泰禾&华发、绿城、金隅&中铁、越秀等积极出价，也从侧面反映出，仍有不少房企手握“粮票”补仓意愿强烈。

最终，景芳三堡、彭埠两宗宅地楼面价均创下新高，主城区地价新高版图再度更新，全年共11个板块完成地王更迭。

主城全年出让金996亿 

创历史新高

今日一役，主城区土地市场正式谢幕，同时也交出了一份创纪录的成绩单：2016年全年，杭州主城区成功出让地块46宗，出让面积184.8万方，可建面积达484.7万方，总成交额996.2亿元，成交额创历史新高。

从楼面均价来看，2016年平均地价达20553元/平米，较2015年大涨65.5%，较此前几年更是直接翻倍。

但成交额的暴涨，并不是缘于面积的增长。2016年，主城区成交土地面积仅185万方，总可建面积485万方，位于近八年来第三低。

如果聚焦到宅地，这种大幅提升更让人惊叹。2016年全年，杭州主城区宅地成交28宗，出让面积135万方（约2025亩），可建面积344万方，总成交额823.1亿元，楼面均价23919元/平米，平均溢价73.7%。

宅地成交额、宅地成交均价以及溢价率都创下历史新高。

虽然整体出让量减少，但由于后两个月的大体量宅地集中供应，因此主城区全年宅地供应与2017年计划供应面积（2197亩）基本持平。

如果按照2016年宅地平均容积率2.5计算，明年或将有366万方宅地入市。

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